Eine wichtige Frage muss der Bundesfinanzhof auch klären, was die Sonderabschreibung angeht – für den Neubau von Mietwohnungen nach § 7b EStG.

Wie Sie wissen, ermöglicht es die Sonderabschreibung privaten Investoren, in den ersten vier Jahren nach dem Bau oder Kauf einer neuen Wohnung 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuermindernd geltend zu machen – zusätzlich zur regulären Abschreibung. [1] [2]

Mit dem Wachstumschancengesetz war die Sonderabschreibung jüngst bis zum 30.9.2029 verlängert und ausgeweitet worden. Wir hatten in unserer Juli-Ausgabe 2024 [3] darüber berichtet. Neu ist, dass die Sonderabschreibung nun auch neben der degressiven Abschreibung für neue Wohngebäude genutzt werden kann. Zudem wurden die Baukostenobergrenze und die maximale Bemessungsgrundlage angehoben. [4] [5]

Eines hat sich nicht geändert: Eine begünstigte Wohnung kann nicht nur durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern geschaffen werden. Sondern auch durch den Umbau von bestehenden Gebäudeflächen, wenn dadurch erstmals eine Wohnung entsteht. Wie das FG Köln aktuell entschieden hat, kann die Sonderabschreibung aber nicht beansprucht werden, wenn ein vermietetes Wohngebäudeabgerissen und durch einen Neubau ersetzt wird.

Die Kläger waren Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses und entschieden sich gegen die aus ihrer Sicht unwirtschaftliche Sanierung des Gebäudes auf einen zukunftsfähigen Standard. Stattdessen ließen sie das alte Gebäude abreißen und errichteten im Streitjahr auf demselben Grundstück ein neues Einfamilienhaus. Den Neubau vermieteten sie wieder als Wohnraum. Das Finanzamt versagte die Sonderabschreibung. Durch die Baumaßnahme werde kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen.

Die Klage hatte keinen Erfolg. Das FG Köln [6] bestätigte die Sichtweise der Verwaltung. Voraussetzung für die Förderung sei, dass nach einer Maßnahme insgesamt mehr Wohnraum zur Verfügung stehe als zuvor. Bestehenden nutzbaren Wohnraum durch Neubauten zu ersetzen, erhöhe jedoch nicht das Wohnangebot. Das Vorgehen der Kläger sei eher mit einer Sanierung vergleichbar. Sanierungen seien jedoch nicht vom Förderzweck der Wohnraumoffensive umfasst.

Der von den Klägern angeführte bessere Bau- und Energiestandard des Neubaus ändert nach der Meinung der Finanzrichter aus der Domstadt nichts an dieser Beurteilung. [7] [8]

Es spricht wohl viel dafür, dass sich der IX. Senat des BFH, der für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zuständig ist, dieser Auffassung anschließt. Um alle Chancen zu wahren, sollten Sie aber natürlich ähnliche Fälle durch einen Einspruch offen halten und das Ruhen des Verfahrens beantragen.

Fundstelle(n):
Steuern mobil Online Beitrag 2025
NWB QAAAJ-88773

[1]Track 18-22 | Vermietung: Sonderabschreibung von 5 % in den ersten vier Jahren nach Bau oder Kauf, Steuern mobil 9/2019NWB MAAAH-28897

[2]Track 05-06 | Vermietung: Bei der Sonder-AfA nach § 7b EStG sind Nebenräume in die Wohnfläche einzubeziehen, Steuern mobil 10/2020NWB PAAAH-58983

[3] Track 19-20 | Sonder-AfA Mietwohnungsneubau: Trotz Erhöhung ist Einhaltung der Baukostenobergrenze schwierig, Steuern mobil 7/2024NWB JAAAJ-68968

[4]Schmidt, Wachstumschancengesetz: Verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Mietwohngebäude – Überblick über die Regelungen von § 7b EStG und § 7 Abs. 5a EStG, NWB 19/2024 S. 1314NWB TAAAJ-66305

[5]Morawitz, Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG – Kritische Analyse der Neuauflage nach dem JStG 2022, des BMF-Berechnungsschemas für den Beihilfewert sowie der ersten Rechtsprechung. BBK 13/2023 S. 589NWB MAAAJ-42855

[6] FG Köln, Urteil v. 12.9.2024 - 1 K 2206/21NWB LAAAJ-85438 – Az. beim BFH: IX R 24/24

[7]Einkommensteuer | Keine Sonderabschreibung nach § 7b Abs. 1 EStG für Ersatzneubauten (FG), NWB Online-Nachricht v. 27.1.2025NWB PAAAJ-83792

[8]Rätke, Einkommensteuer | Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur bei zusätzlichem Wohnraum, Kommentierte Nachricht BBK 5/2025 S. 195NWB SAAAJ-85881